家の査定

家査定の経験談|親からの一軒家を売却・高く売れたたった1つの理由

高く売れたたった1つの理由

数年前から会社がうまくいかなくなったので借金をしようとしましたが、会社はすでに金融機関から借入をしていました。
追加の借金はもうできませんでした。
私には親から譲り受けた家がありました。
その家を担保に金融機関から1000万円を借りました。

その後、数年経ちましたが会社はさらにうまく行かなくなり倒産を覚悟しました。
会社が倒産すると家は担保に取られているので、競売にかけられます。
二束三文で売られ、競売にかけられることの情報も周りに知られます。

また会社の借金の保証人になっているので、会社が倒産すると私個人が支払わなければなりません。
支払いができないと自己破産することになります。

家は競売にかけられる前に「任意売却」という方法があります。
「任意売却」すると通常の価格で売ることができます。
また、家の所有者の情報を非公開にもできます。
借金返済後の残金で会社を立ち直せるかもしれません。
ここまでが家を売る前の状況でした。

以前母親が住んでいましたが亡くなって空き家になっていました。
場所は九州です。
私は横浜に住んでいるので遠隔で売りに出しました。
土地は100坪で家は50坪の2階建てです。
築50年です。
簡素な住宅街に位置します。
私はマイホームは持っていません。

会社が倒産するか、自己破産するかまだ分からない状況の中で、家が差し押さえられて競売にかけられることを避けるためにまず家の価格を調べました。
自己破産について詳しくはこちらをご覧ください“自己破産するとどうなる？”

売ったらいくらになるんだろう？
どこに売りに出すんだろう？
売れたら不動産会社にいくら払うのか？
色々と疑問はありますが、
まず、
ネットの“家の一括査定”を利用しました。

実はこの時点で私は“本当に家を売ろう”と思っていませんでした。
会社倒産・自己破産までまだ余裕がありました。
なんとか会社を立て直せないかと頑張っていました。
でも最悪の状態、競売に備えて家の「売値」を調べました。
実際に売ったのはこの15か月後です。

価格が高く売れる

“家の一括査定”を行うだけで高く売れるんでしょうか？
根拠なしで価格を高くしても売れるわけはありません。
私は思った金額で売れましたがそれには理由があります。

“家の一括査定”を利用して相場を調べることです。
“家の一括査定”では全体として相場より高い金額を出してきます。
かなり高い金額を出すところもあります。
それらを吟味しながら別の情報、別の角度で物件の相場を調べることも必要です。
最低価格～最高価格の振れ幅も調べることです。

それらの情報の中から自分なりの相場を想定してみましょう。
相場とは一番取引されている、売れやすい金額のことです。
また、なかなか売れないからと言って必要以上に価格を下げてしまうと失敗ですよね。

早く売れる

適正価格であれば早く売れることになりやすいです。

また売却時の不動産の公告方法にもよります。
私の場合は広告が成功したので早く売れました。
とにかく不動産会社選びに失敗しないようにしましょう。
※ひどい不動産会社が沢山あります。※
不動産会社選びで失敗すると大変な目にあいます。

ネットで簡単に依頼できる

インターネットでPCやスマートフォンから簡単に複数の会社に依頼できます。
わずか数分で自宅やどこからでも依頼できます。
簡単です。

不動産会社に行かなくていい

不動産会社に連絡をしても相手の感じが悪ければ断りたいですよね。
でも断るのも嫌になりますよね。
不動産会社が決まるまで何件も、何件も連絡したくないですよね。
“家の一括査定”は、不動産会社に連絡したり、行かなくて査定できます。

複数の価格を比較できる

査定依頼後、書類が届くので価格の比較が簡単にできます。
問題は「売値」だけではなくその他状況に応じて様々な見積もりが必要になります。

私の場合は、築50年、一軒家なのでクリアーしないといけない問題点がいくつも出てきました。
できるだけ良い条件で家を売りたいのでそれらの見積の比較を行いました。

査定に関しては全て無料です。

“家の一括査定”を利用しました

大手の“家の一括査定”を利用しました。
数日で書類が届きます。
私は6社の不動産会社に申し込みました。

「机上査定」

家の査定を行うのに「机上査定」と「訪問査定」があります。
「机上査定」は現地調査をしません。
概要とデータをもとに簡易的に査定する方法です。
「訪問査定」は現地調査を行います。
現地の近隣状況も確認し、室内の状態も確認します。

私はまず「机上査定」のみでお願いしました。
「訪問査定」を一緒に行うとどんどん情報が増え、不動産会社に引っ張られすぎるからです。
できるだけ自分のペースで落ち着いて進めたかったからです。
この段階で「売値」を検討します。

土地と家の査定（資産）は、別々に考えたほうがいいです。
私の場合は家は価値がありません。
「机上査定」で査定しているのは土地の価格です。
土地の価格は「机上査定」でも相場に近い金額が査定されやすいです。

1. 住所：福岡県
   この地域は若い人の人口が減少し続けている地域で、活気が失われています。
   20年前よりも確実に20％以上は土地の値段が下がっています。
   マイナスの要因が多いですがただ一つ、車で10分ぐらいのところに最近ショッピングセンターがオープンしました。
   「売値」が上がるプラスの要因です。
2. 一戸建て
   一戸建ての場合、土地と家を別々に評価します。
3. 最寄り駅 徒歩10分（モノレールの駅です）
   10分程度ならそれほど遠くない距離です。
   それにバスと違いモノレールの駅ならプラスになります。
4. 家の内容
   土地面積 329.26㎡（約100坪）・建物面積 349.21㎡（2階建て・合計で約100坪）
   築年数 1970年（昭和45年10月）築50年
   建物構造 鉄筋 6LDK
   ここで最も重要なのが築50年の物件です。
   残念ながら築25年以上の物件は価値がありません。
   価値としてはゼロ円ですが、実際売るとマイナスが付きます。

土地の査定方法
公的土地評価には「公示地価」「基準地価」「相続税路線価」「固定資産税評価額」「実勢価格」の5つがあります。
自分でも調べることはできますが、
むつかしくてよくわからないですよね。
これらの中で重要なのは「実勢価格」です。
実際に売買されている価格です。
他は目安になる価格です。
いずれにしても価格の算出はプロの会社に任せましょう。
それぞれの会社がそれぞれの方法で算出します。

「机上査定」の結果

6社の金額

1980万円～2750万円
随分とバラツキがありますね。

ここで私なりにネットで周辺の「似た条件」の物件を調べてみました。
ただ物件により状況が様々で、金額もバラバラです。
土地の道路の面し方によっても金額が変わります。

高く売れるんでしょうか？
売れるかもしれないし、売れないかもしれないですね。
分かりませんよね。
そう、誰にもわかりません。

大事なのは売れない場合、売れるまで時間がかかるということです。
家を売る場合1年以上という時間は普通にかかります。
もちろんそれ以上にかかる場合も普通にあります。
そんなに待てないということになると、 不動産会社は、 金額を下げることを提案します。
今まで売れずにかかった時間はどうなるのでしょう？
不動産会社は、責任を取りません。
2750万円はちょっと高すぎですよね。
それだったら最初から低い金額で提示しておけば？

色々と考慮した結果【Ｃ社】を残しました。
私の出したこの物件の相場は2200万円だと判断しました。
【Ｃ社】の査定額2260万円は私の数字に近いです。
同封内容の書類やメッセージ、メールでの対応などに不自然さがなく、疑問点にも敏速に対応してくれます。
確認のための電話以外は連絡はなく、強く営業をしてくることはありませんでした。
これらの理由でこの会社を残し、継続して問い合わせを続けようと思います。

「訪問査定」

3か月後九州へ用事があったのでその時【Ｃ社】の担当者と会い話をしました。
担当者は「訪問査定」をすすめました。
家をすぐ売却するかどうかは別にして、資産価値やその他の問題点を確認できるのでやっておいたほうがいいということです。
確かに資産価値は知っておいたほうがいいですよね。
いつ売るかわからなくても良いという事なので、お願いしました。
「訪問査定」も無料です。 

「訪問査定」といっても現在物件は空き家状態です。
物件は福岡県ですが私は横浜です。
カギを送って「訪問査定」をしていただきました。

「訪問査定」の内容

売買代金

2260万円
査定した金額と同様です。

仲介手数料

77万円
売却価格が400万円以上の場合、取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税の計算となります。

建物解体費

400万円
皆さんこの“建物解体費”と聞いてなんだと思いますか？
400万もかかるのです。
これは家の解体費です。
築25年以上の物件は価値がありません。
私の家は築50年の物件です。
価値がないのでゼロという事ではなく家を解体し、更地にして引き渡さなければなりません。
その解体費用が400万円かかります。

残留物処分費用

27万円
家は母親が住んでいた時のままになっています。
冷蔵庫や、食器、服、タンス、ベット、など全てそのままです。
全てを破棄して空っぽにしなければなりません。
私は横浜に住んでいるので遠隔でやらなければなりません。
業者に直接指示したり確認することができません。
不動産会社に設定をお願いしました。
実は以前私個人で他の業者で見積もりを取ったことがありました。
その時の金額は50万～70万でした。
この業者は27万です。
安くて驚きました。

測量費用

50万円
土地の境界を明確にさせる測量のことです。
測量が必要な場合
・境界標が見当たらない
・古い測量図は、買主側からOKが出ない
金額が高いですが、測量は必要なようです。

今回の見積で、ただ「売値」が高ければいいという事ではないようですね。
これらの見積の内容は不動産会社によって違うので色々と調べ考慮する必要があります。
ただし、不動産会社が決まれば不動産会社が色々と教えてくれ、誘導してくれます。
問題は不動産会社選びに失敗しないことです。

この後これらの内容を調べてみました。
高いのか安いのか？
調べながらも会社が倒産しないように頑張り続けました。

それから1年後いよいよ会社が立ち行かなくなったので“売却”を決意します。
家を売却しても会社が倒産すると自己破産してしまいます。
この時点で覚悟をしました。

たとえ自己破産しても親から譲り受けた思い出のある家を差押え、没収、競売は絶対にしたくなかったので「任意売却」を選びました。
任意売却について詳しくはこちらをご覧ください。

「訪問査定」

再度“家の一括査定”を利用しました。
「机上査定」です。
前回同様に行いました。6社です。
数日後前回同様に「査定金額」の書類が送られてきまいた。
その中から3社に絞りました。

• 基準は何と言っても安心して任せられるか？
• 信用できるか？
• 会社に実績があり規模もある程度大きいか？
• 「売値」の金額が妥当か？

そして今度はその3社にも「訪問査定」を依頼しました。
そして「査定内容」の書類が再度送られてきました。

１年前の“【Ｃ社】”も含め４社の内容を表示します。

この表は横にスクロールできます

Ｃ社に決めました！

経費の明細について
仲介手数料は法律で3％と決まっています。
測量費用も具体的に行う内容が決まれば、不動産会社による違いはそれほどありません。
不動産会社によってなぜか大きく違いが出るのは建物解体費・残留物処分費用でした。
なぜこれほど金額に違いが出るのかわからないですね。
おそらく不動産会社のコネクションによるものかもしれません。
たとえ「売買代金」が高くても、経費が高くては、利益が少なくなります。
これらの金額が安いのは1年前に査定をしたＣ社です。
最終的にＣ社に連絡を取り1年前の査定に対し、建物解体費・残留物処分費用に変更がないか確認しました。
ほぼ変更がないのでＣ社に決めました。

解体せずに引渡し

土地を売却する場合、売主が建物の解体をして更地にして渡すのが通常です。
でも私の条件は解体せずに渡し、解体費を「売買代金」から差し引く（400万円）ことにしました。

また「残留物処分」は不動産会社に任せました。
不動産会社の紹介の業者が処分した後に、不動産会社が確認します。
費用は「売買代金」から差し引きます。

問題浮上

話を進めていくにつれて問題が浮上しました。

アスベスト

建物が昭和50年以前に建てられたのでアスベストを使っていた可能性があります。
アスベストの繊維は、極めて細く軽いため空気中に浮遊しやすく、人の肺に入ると15～40年の 潜伏期間を経て、肺がんや悪性中皮種などの病気を引き起こすおそれがあります。

アスベストを使用していた建築物の撤去費用はコストが高くなります。

遺跡が出るかも

物件の地域に埋蔵文化財が発掘されることがあるらしいです。
発掘された場合土地の所有者の金銭的負担でさらに発掘することになります。
工事も通常で半年ほど遅れたりします。

不動産会社と契約をします。
契約の方法には3つあります。
「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」

「建物の解体について」「建物の解体について」

一般媒介契約

複数の不動産会社と契約ができる
自分で買い手を見つけても取引成立ができる
不動産物件情報交換のためのネットワークシステム（レインズ）に物件情報を登録義務・ナシ
売主への業務報告義務・ナシ

複数の会社と契約ができるためそれぞれの会社が専属という意識が低いです。
そのため積極的な売却活動をしない可能性もあります。

専任媒介契約

複数の不動産会社とは契約はできない
自分で買い手を見つけても取引成立ができる
不動産物件情報交換のためのネットワークシステム（レインズ）に物件情報を登録義務・アリ（7日以内）
活動状況の報告の義務・アリ（２週間に１回以上）

自分で買い手を見つけても取引成立ができるため、より良い条件の買主を自分で見つけた場合、その方へ販売することができます。

専属専任媒介契約

複数の不動産会社とは契約はできない
自分で買い手を見つけても取引成立ができない
不動産物件情報交換のためのネットワークシステム（レインズ）に物件情報を登録義務・アリ（5日以内）
活動状況の報告の義務・アリ（1週間に１回以上）

自分で買い手を見つけても仲介手数料は支払うことになります。

広告宣伝

「契約」は終わったので次は不動産会社が買い手を募集します。
不動産会社は，レインズに登録、チラシ作り、自社HPに登録、各店舗にチラシの配布など色々広告を打つでしょうが、さっそく物件の前に看板を出しました。
売り物件の看板です。
看板設置後すぐに私に写真を送ってきました。
割としっかりした看板でした。

この段階で色々と問題点を解消していきました。

「売値」

不動産会社の出した「売値」の2260万円に15％プラス上乗せして2600万円で決めました。
この金額は不動産会社と話し合い決めました。
最初は高めの数字で公表して様子を見ようという考えです。

「問題点の解消」

いくつか抱えていた問題点を不動産会社と話して解消しました。

「建物の解体について」

私が家を解体して更地にして売るのではなく、家は解体せずに売り、買主に解体してもらうことに決めました。

「アスベストについて」

不動産会社が家の解体について見積もりを取りましたが、その際業者にアスベストが使われているかの確認もしました。
このことは重要で、もし使われていると撤去費用はコストがかなり高くなります。
そのこともあって不動産会社には念を押して業者に確認していただきました。
その結果“まず大丈夫だろう”という回答でした。

「遺跡が出るかも」

遺跡が出るかどうかは、工事をしないとわかりません。
この問題はこのまま放置することにしました。

「残留物処分」

残留物処分に関しては不動産会社に確認しました。
金額の確認と不動産会社が責任をもって行ってもらうことです。

反響

看板を出してから2週間後に問い合わせがありました。
問合せの内容は“物件の金額の確認です”
びっくりしました。
あまりにも早すぎます。
この後話は”トントン拍子”で進んでいきました。

近くで会社を運営している人で、ちょうど土地を探していたようです。
看板を見たそうです。

一軒家を売りに出したりすると買い手は”近所の人”が圧倒的に多いようです。
広告で出した目につきやすい看板が良かったようです。
必ず出したほうがいいようです。

問題点をクリアー

最後のハードルとしていくつかの問題点に対して、買い手がどう対応するかです。

「建物の解体について」

私が家を解体して更地にして売るのではなく、買主が買った後解体することを了承していただきました。

「アスベストについて」

不動産会社の確認ではアスベストは使われていないようだったので買い手にも話をして了承していただきました。
不動産会社が説得しました。

「遺跡が出るかも」

埋蔵文化財が発掘されることについても買い手に了承していただきました。
遺跡が見つかったとしても解体や工事を行わないとわかりません。
その時はすでに売った後なので全ては買い手の判断になります。

最終的な金額をお伝えします。

最終的な内訳表です。
金融機関返済とは私が金融機関から借入していた借金です。
固定資産税納付とは固定資産の残金を買主から預かり私が支払うものです。

住宅ローンの滞納や自己破産すると、家が差し押さえられて競売にかけられることになります。 住宅ローンが払えず、競売を避ける１番の方法は？ 「任意売却」することです。

「任意売却」をしましょう！ 「任意売却」を進めるためにまず家の価格を調べましょう。 ネットの“不動産一括査定”を利用しましょう。

“不動産一括査定”とは？

複数の不動産会社にネット上からまとめて不動産の査定依頼ができるサービスです。

住宅ローンの滞納や自己破産すると、家が差し押さえられて競売にかけられることになります。
「任意売却」をしましょう！
「任意売却」を進めるためにまず家の価格を調べましょう。 ネットの“不動産一括査定”を利用しましょう。
“不動産一括査定”とは？
複数の不動産会社にネット上からまとめて不動産の査定依頼ができるサービスです。
「任意売却」をすることにより、 家が差し押さえられて、競売にかけられることはなくなります。